Helosa Botura Pimenta
Fiana o instituto por meio do qual uma pessoa se obriga a satisfazer a obrigao, caso a outra no a cumpra, isto , pagar a dvida contrada pelo afianado, se ele no o fizer. Dentre as inmeras mudanas ocorridas com o novo Cdigo Civil, que entrou em vigor em 11/01/2003, uma das que mais tem causado polmica e gerado dvidas no ramo imobilirio a que diz respeito, justamente, fiana, em especial no tocante possibilidade de sua exonerao pelo fiador.
O Cdigo Civil de 1916 estipulava em seu artigo 1.500: "O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porm, obrigado por todos os efeitos da fiana, anteriores ao ato amigvel, ou sentena que o exonerar". Ocorre que, com a promulgao do novo Cdigo Civil, o temor em relao questo da exonerao da fiana aumentou, causando inquietao entre os administradores de imveis.
O artigo 835 do novo Cdigo dispe que: "O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 60 dias aps a notificao do credor". Ou seja, por esse dispositivo legal, conclui-se que o fiador poder exonerar-se da fiana, bastando, para tanto, que notifique o credor, ficando obrigado pelos efeitos da garantia somente nos 60 dias seguintes.
Entretanto, o temor gerado por esse dispositivo legal no procede. Ele no se aplica aos contratos de locao, uma vez que o artigo 39 da Lei n 8.245/91 claro ao dispor que : "Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel". Isso significa que o fiador permanecer responsvel solidrio pelos aluguis e acessrios da locao at a efetiva entrega das chaves do imvel, inteiramente livre de pessoas e bens, e, aps cumpridas todas as obrigaes contratuais, inclusive pela devoluo do imvel no estado de conservao e habitabilidade retratado no auto de vistoria de entrada, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso normal.
Como visto, o artigo 835 do novo Cdigo Civil, s se aplica aos contratos que no sejam de locao, ou, ainda, aos de locao em que haja clusula expressa que permita ao fiador exonerar-se de sua obrigao. Assim deve ser porque a Lei do Inquilinato especfica e criou uma regra prpria, regulando a hiptese de exonerao de fiana e afastando a incidncia da primeira parte do aludido artigo 835 do Cdigo Civil. Tanto verdade a prevalncia do artigo 39 da Lei do Inquilinato, que o novo Cdigo, em seu artigo 2.036, dispe que a locao de prdio urbano que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida.
Dessa forma, de rigor admitir que o artigo 835 do Cdigo Civil no se aplica aos contratos de locao, pois, caso contrrio, o instituto da fiana, em tais casos, seria letra morta e perderia a qualidade assecuratria do cumprimento das obrigaes contratuais no honradas pelo locatrio.
Entretanto, tal entendimento no retira dos administradores de imveis a obrigao de consultar seus advogados, a fim de que outras opinies sejam avaliadas e, se necessrio, promovam a adequao de seus contratos de locao aos dispositivos do novo Cdigo Civil.
Mesmo porque, embora entenda-se que tanto o artigo 1.500 do antigo Cdigo Civil como o 835 do atual no dizem respeito aos contratos de locao. Em outros dispositivos ocorreram mudanas substanciais, as quais, por certo, recairo sobre as relaes locatcias.
Helosa Botura Pimenta especialista em Direito Imobilirio e em Direito Processual Civil
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