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Fiança é o instituto por meio do qual uma pessoa se obriga a satisfazer a obrigação, caso a outra não a cumpra, isto é, pagar a dívida contraída pelo afiançado, se ele não o fizer. Dentre as inúmeras mudanças ocorridas com o novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/01/2003, uma das que mais tem causado polêmica e gerado dúvidas no ramo imobiliário é a que diz respeito, justamente, à fiança, em especial no tocante à possibilidade de sua exoneração pelo fiador.
O Código Civil de 1916 estipulava em seu artigo 1.500: "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar". Ocorre que, com a promulgação do novo Código Civil, o temor em relação à questão da exoneração da fiança aumentou, causando inquietação entre os administradores de imóveis.
O artigo 835 do novo Código dispõe que: "O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação do credor". Ou seja, por esse dispositivo legal, conclui-se que o fiador poderá exonerar-se da fiança, bastando, para tanto, que notifique o credor, ficando obrigado pelos efeitos da garantia somente nos 60 dias seguintes.
Entretanto, o temor gerado por esse dispositivo legal não procede. Ele não se aplica aos contratos de locação, uma vez que o artigo 39 da Lei nº 8.245/91 é claro ao dispor que : "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel". Isso significa que o fiador permanecerá responsável solidário pelos aluguéis e acessórios da locação até a efetiva entrega das chaves do imóvel, inteiramente livre de pessoas e bens, e, após cumpridas todas as obrigações contratuais, inclusive pela devolução do imóvel no estado de conservação e habitabilidade retratado no auto de vistoria de entrada, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Como visto, o artigo 835 do novo Código Civil, só se aplica aos contratos que não sejam de locação, ou, ainda, aos de locação em que haja cláusula expressa que permita ao fiador exonerar-se de sua obrigação. Assim deve ser porque a Lei do Inquilinato é específica e criou uma regra própria, regulando a hipótese de exoneração de fiança e afastando a incidência da primeira parte do aludido artigo 835 do Código Civil. Tanto é verdade a prevalência do artigo 39 da Lei do Inquilinato, que o novo Código, em seu artigo 2.036, dispõe que a locação de prédio urbano que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida.
Dessa forma, é de rigor admitir que o artigo 835 do Código Civil não se aplica aos contratos de locação, pois, caso contrário, o instituto da fiança, em tais casos, seria letra morta e perderia a qualidade assecuratória do cumprimento das obrigações contratuais não honradas pelo locatário.
Entretanto, tal entendimento não retira dos administradores de imóveis a obrigação de consultar seus advogados, a fim de que outras opiniões sejam avaliadas e, se necessário, promovam a adequação de seus contratos de locação aos dispositivos do novo Código Civil.
Mesmo porque, embora entenda-se que tanto o artigo 1.500 do antigo Código Civil como o 835 do atual não dizem respeito aos contratos de locação. Em outros dispositivos ocorreram mudanças substanciais, as quais, por certo, recairão sobre as relações locatícias.
Heloísa Botura Pimenta é especialista em Direito Imobiliário e em Direito Processual Civil
